Explicaré algunas ideas para mejorar la cobranza extrajudicial de gastos de condominio:
1-La Junta de Condominio debe velar por que la administradora envíe mensualmente la copia de la planilla o recibos de gastos de condominio a todos los copropietarios. En la actualidad, además de entregarse en cada apartamento o local, puede remitirse vía correo electrónico.
2-Debe publicarse en cartelera, el estado financiero del Edificio. Esta actividad contribuye a hacer comprender y aceptar la necesidad y obligación de pagar los gastos de condominio. El estado financiero debe ir acompañado de una lista que contenga el estado de morosidad del edificio, la cual recomendamos elaborar omitiendo los nombres de los copropietarios, con
indicación del número de apartamento o local.
3-Del mismo modo, en forma periódica puede hacerse del conocimiento público la identificación de los copropietarios que se encuentran al día con el pago de gastos del condominio. Esta iniciativa contribuye a que los alagados continúen con su puntualidad y haya otro que quieran ponerse al día para
obtener este reconocimiento.
4-La Junta de Condominio debe crear comisiones conformadas por sus propios miembros u otros copropietarios de reconocida solvencia moral, con el fin de efectuar visitas personalizadas a los morosos. Sugerimos que estas visitas se realicen con un ánimo conciliatorio y pedagógico.
5-La Administradora y/o la Junta de Condominio deben comunicarse en forma escrita y personalizada con los copropietarios morosos para exigirles su obligación de pagar la deuda atrasada.
6-Recomendamos colocar en cartelera -luego de agotados los pasos antes enunciados- una notificación dirigida a la comunidad en general, en la cual se pida a los copropietarios morosos, ponerse al día con la deuda en un término perentorio, advirtiéndoles que vencido el mismo, la cobranza será
puesta en manos de abogados.
7-Pasar a los morosos con mayor atraso a un Escritorio Jurídico o abogado con conocimiento y experiencia en el manejo de cobranza de gastos de condominio.
Cobranza Judicial:
Si lo anterior no resultare suficiente, lamentablemente tendría que
pensarse en demandar a aquellos propietarios rezagados que, luego de haberse agotado la cobranza extrajudicial, hicieron caso omiso de tales gestiones, lo cual es totalmente posible.
Es recomendable elegir casos que tengan una deuda considerable de atraso; hay que recordar que los juicios son verdaderos procesos judiciales que requieren del pago de honorarios de
abogados y gastos judiciales.
Sin embargo, una vez llegado a este punto, un alto porcentaje de los demandados termina pagando la deuda del condominio, así como los gastos judiciales y los honorarios de abogados, debido a que es absurdo arriesgarse a perder un apartamento o local por una deuda legal de gastos de condominio, aunque se ven casos en que la situación llega hasta
el remate del inmueble.
No queremos dejar de señalar que medidas contra propietarios morosos, tales como el corte de agua, prohibición de uso de algunas áreas comunes, etc., aunque parecieran justas, no son respaldadas por los tribunales y podrían crear problemas adicionales a la Junta de Condominio o a la Administradora.
La obligación de pagar los gastos de condominio está basada en el contenido de los artículos 7, 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, los cuales son de fácil lectura y comprensión. (E.H.S)
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